상가건물임대차보호법에는 “권리금”에 대해 [권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다]라고 규정하고 있습니다. 예전에는 판례로 인정되어 오던 권리금의 개념이 위 법에는 명문으로 규정이 되어 있습니다.
위 법에는 임차인이 새로운 임차인과 권리금 계약을 체결하는 것을 임대인이 방해해서는 안 되고 만일 방해할 경우에는 임차인에게 손해를 배상해야 한다고 규정하고 있는데, 오늘은 구체적인 사건의 내용을 통해 ‘방해’의 한 예를 살펴보도록 하겠습니다.
‘갑’은 2008년 경 A소유 건물을 임차하여 커피점을 운영하였습니다. 2012년 11월 경 ‘을’이 건물을 매수하였고 그 무렵 갑과의 사이에, 2015년 11월 30일을 종료로 하는 임대차 계약(보증금 7,200만원, 월 차임 220만원)이 체결되었습니다. ‘을’이 계약 종료 시기를 지나서 ‘갑’을 상대로 건물명도청구를 하였고 재판에서는 1년 계약이 연장되었다는 이유로 ‘갑’은 2016년 11월 30일 상가를 비우라고 판결이 났고, ‘갑’은 판결 내용대로 상가를 인도하였습니다.
사실 ‘을’은 2016년 10월 초에 임차인인 ‘갑’에게, ‘우리 아들이 여기서 직접 커피점을 할 것이요’라고 이야기를 하였고 그 당시 창업컨설팅 회사를 통해서 권리금 6,000만원 정도를 받고 새로운 임차인을 소개 받기로 얘기가 오가고 있던 ‘갑’은 ‘을’에게 내용증명을 보내서 ‘확실히 입장을 밝혀 달라, 내가 알아본 새 임차인과 계약을 해 달라, 10월 20일까지 확실한 입장을 밝히지 내가 임차인을 주선하겠다’라고 하였으며, 이에 ‘을’은 다시 한 번 내용증명으로 ‘우리 아들이 커피 점을 한다’라고 하였습니다. ‘갑’은 더 이상 임차인 주선을 포기하고 상가를 넘겼고 ‘을’이 정말로 그 곳에서 커피점을 하기 시작했습니다.
자, ‘갑’은 ‘을’을 상대로 신규 임차인 주선을 방해했다는 이유로 손해배상청구를 할 수 있을까요. 1심과 2심은 ‘못 한다’라고 판결했습니다. 위와 같은 내용증명 정도로는 안 되고 신규 임차인을 ‘구체적으로 특정’해서 주선이 진행이 되어야 한다는 것이 논거였습니다. 그러나, 대법원(3심)은 이런 하급심을 뒤집었습니다. 이미 본인(아들)이 직접 한다고 입장을 밝혔는데 그 정도면 기존 임차인(‘갑’)보고 계속 신규 임차인을 알아보라고 하는 것은 부당하다는 것입니다.
정리하면, 임차인은 원칙적으로는 새로운 임차인을 직접 물색해서 임대인에게 주선을 해야 합니다. 하지만, 임대인이 이미 자신이 직접 상가를 이용할 계획임을 밝혔다면 이는 세입자(임차인 = 갑)의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시한 것이어서 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인을 상대로 손해배상청구가 가능합니다. 대법원의 입장이 세입자 입장을 좀 더 고려한 판결이라고 하겠습니다.
