법무법인 한림 형장우 변호사

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공인중개사의 중개행위의 범위는 어디까지인지...중개수수료를 줘야하는지..

요즘같이 아파트 값이 10억 원을 훌쩍 넘게 되면 중개수수료도 상당한 금액이 됩니다. 수 십 억 원을 하는 건물 같은 경우에는 중개수수료만 수 천 만원을 넘기도 하지요. 이 말은 중개사 입장에서는 자신이 중개를 다 해놓았는데 거래당사자가 다른 중개사를 통해 계약을 해버린다든지, 아니면 거래당사자들끼리 기존 중개사를 배제하고 직접 계약을 하는 경우, 위와 같은 상당한 액수의 중개수수료를 받지 못하는 경우가 발생한다는 것을 의미하고, 따라서 이와 관련된 분쟁도 지속적으로 발생하고 있습니다.

중개사의 중개업무의 범위 등과 관련한 대법원 판결 두 개를 소개해보자면,

1. 중개행위에 해당하는지는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법 규정의 취지에 비추어 볼 때 중개업자가 진정으로 거래당사자를 위하여 거래를 알선·중개하려는 의사를 갖고 있었느냐고 하는 중개업자의 주관적 의사를 기준으로 판단할 것이 아니라 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 아닌지에 따라 판단하여야 한다(2012다102940판결).

2. 부동산중개인의 경우 계약의 체결을 중개하여 당사자 사이에 계약의 체결을 성사시켰을 경우에만 중개의뢰인에 대하여 그 중개수수료의 지급을 구할 수 있음이 원칙이고, 다만 예외적으로 중개행위로 매매계약이 거의 성사되기에 이르렀으나 중개의뢰인들이 중개수수료를 면할 목적으로 상호 공모하여 중개인을 배제한 채 직접 매매계약을 체결하였을 경우, 중개업자가 계약의 성립에 결정적인 역할을 하였음에도 중개업자의 중개행위가 중개업자의 책임 없는 사유로 중단되어 중개업자가 최종적인 계약서 작성 등에 관여하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있는 경우 등에는 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 수수료를 청구할 권리가 있다(2007다12432판결).

등의 판결이 있는데요.

최근 선고된 1심 판결 중에는 70억 원 상당의 건물 매매계약과 관련해서 중개사가 매도인 측을 상대로 중개수수료 청구를 했다가 기각이 된 사례가 있었습니다. 금액이 저 정도되면 중개사와 의뢰인 사이에 중개수수료에 관한 약정이 어느 정도 존재해야 하는데 그런 약정이 존재하지 않았고, 중개사(원고)가 나서서 매수인 측과 접촉을 하기는 했지만 그것이 앞서 소개한 대법원 판결에서 말하는 '결정적인역할'은 아니었다는 등의 이유로 6-7,000만원에 달하는 중개수수료 청구가 받아들여지지 않았습니다.

이 사건에서 매수인 측을 중개했던 중개사가 받은 중개수수로가 5,000만원이 넘었는데요. 물론 중개행위가 생각보다 쉽지 않을 수는 있겠으나 아파트 중개행위도 그렇고 어느 정도는 '정형화'되어 있다는 생각이 드는 것은 어쩔 수 없는 것 같고 중개수수료율 자체가 지나치게 높은 것은 아닌지 생각해보게 됩니다.

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등록일2020-02-13

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